「5,000万円の家、金利1.2％なら大丈夫」は本当？2.2％になったら住宅ローンはいくら増えるのか計算してみた

住宅を購入するとき、多くの人が気になるのが「毎月いくら返済するのか？」ではないでしょうか。

私自身、住宅ローンについて考えるときに気になったのが、こんな疑問でした。

特に最近は金利上昇のニュースを見る機会も増え、これから住宅を購入する人にとって「金利上昇」は無視できない問題になっています。

そこで今回は、かなり現実的な条件でシミュレーションしてみました。

5,000万円の住宅を金利1.2％で購入したら？

まずは、5,000万円を35年間、金利1.2％で借りた場合を計算してみます。

項目	金額
借入額	5,000万円
返済期間	35年
金利	1.2％
毎月返済額	約14.6万円
総返済額	約6,126万円

月々約14万6,000円。

「これなら何とか払えそう」と感じる人もいるかもしれません。

でも、ここで私は一つの疑問を持ちました。

金利が1.2％から2.2％になったら？

では、同じ5,000万円を35年間、金利2.2％で借りた場合を計算してみます。

項目	1.2％	2.2％
借入額	5,000万円	5,000万円
毎月返済	約14.6万円	約17.1万円
総返済額	約6,126万円	約7,174万円

正直、私はこの数字を見て「1％ってかなり大きいな」と感じました。

金利がたった1％上がるだけと思っていましたが、5,000万円という大きな金額を35年間借りると、総返済額では1,000万円以上の差になる計算です。

でも、実際の変動金利は「いきなり17万円」になるわけではない

ここは住宅ローンを考えるうえで非常に重要なポイントです。

先ほどの計算は、

「5,000万円を最初から35年間、2.2％で借りたらどうなるか」

という単純比較です。

実際の変動金利住宅ローンでは、金融機関によって金利の見直しルールや返済額の上限などが設定されている場合があります。

代表的なのが、いわゆる「5年ルール」「125％ルール」です。

では「5年後」に1.2％→2.2％になったら？

こちらのほうが、これから住宅を購入する人にとってイメージしやすいと思います。

今回は、

• 最初の5年間：金利1.2％
• 6年目以降：金利2.2％
• 35年ローン
• 頭金0円

という条件で考えてみます。

最初の5年間

最初の5年間は金利1.2％なので、毎月の返済額は約14.6万円です。

5年間返済すると、元金は約441万円減り、残りの住宅ローンは約4,408万円になります。

ここで金利が2.2％になったと仮定します。

残り30年間が2.2％になったら

残り約4,408万円を30年間、金利2.2％で返済すると、毎月の返済額は約16.7万円になります。

年間にすると約26万円。

10年間続けば、単純計算で約260万円です。

もちろん、実際には返済期間中の金利変動や返済額の見直し方法によって結果は変わります。

総返済額はどれくらい変わる？

最初の5年間を1.2％、その後30年間を2.2％とした単純なシミュレーションでは、総返済額は約6,900万円となります。

一方、35年間ずっと1.2％なら約6,126万円です。

ケース	総返済額
35年間ずっと1.2％	約6,126万円
5年後から2.2％	約6,900万円
差額	約774万円

住宅購入で本当に怖いのは「今払えるか」ではない

住宅を購入するとき、私はどうしても現在の家計を基準に考えてしまいます。

「今の給料なら月15万円くらいなら払える」

「ボーナスもあるから大丈夫」

「今は金利が低いから5,000万円くらいなら大丈夫」

こう考えてしまうのは自然なことです。

しかし、住宅ローンは35年間という非常に長い期間付き合っていくものです。

「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は違う

住宅ローンを考えるとき、銀行が「5,000万円まで借りられます」と言ってくれたとしても、必ずしも5,000万円借りるべきとは限りません。

むしろ重要なのは、

という視点だと思います。

特に子育て世帯の場合、住宅ローンを組んだ直後よりも、子どもが高校・大学へ進学する10年後、15年後のほうが家計が厳しくなる可能性があります。

私なら住宅ローンを組む前に「2.2％」でも計算する

今回の計算をしてみて、私なら住宅購入前に現在の金利だけでは判断しないと思います。

例えば、金利1.2％で月14.6万円なら「払える」と思っても、2.2％になって月17万円前後になった場合でも家計が維持できるかを確認します。

さらに、固定資産税や火災・地震保険、修繕費なども考える必要があります。

まとめ｜住宅ローンは「今」ではなく「未来」で考える

今回、5,000万円の住宅を35年ローン、頭金なしで購入するケースを考えてみました。

金利	月返済額の目安	総返済額の目安
1.2％	約14.6万円	約6,126万円
2.2％	約17.1万円	約7,174万円

単純比較では、金利が1.2％から2.2％になると、

という大きな差になります。

もちろん、実際の変動金利住宅ローンでは、金融機関ごとのルールや金利の上昇時期によって結果は変わります。

だからこそ、住宅購入を考えているなら、

「今の金利ならいくら払える？」

だけではなく、

「金利が上がっても、この家に住み続けられる？」

という視点を持っておくことが大切だと思います。